Trong buổi tọa đàm “Bất động sản kỷ nguyên mới: Đầu tư vào đâu?” Ngày 4/9, nhiều chuyên gia cảnh báo người mua bất động sản vùng ven phải thận trọng tăng cường đầu tư vào các khu nghỉ dưỡng nông trại. Theo chuyên gia tài chính, TS Đinh Thế Hiển, người mua bất động sản này coi đây là biệt thự nhà vườn, trang trại nghỉ dưỡng, cuối tuần mua để nghỉ dưỡng chờ tăng giá trong tương lai. -Tuy nhiên, ông Sean cho rằng mô hình này khó thành công vì trong vòng 5-10 năm trở lại đây, giá đất ở những khu vực này đã tăng mạnh nhiều lần, địa hình chủ yếu là đất nền. Nông nghiệp, ngay cả đất rừng, là bất hợp pháp. Xu hướng này bắt đầu cách đây khoảng mười năm, và dần mất đi trong giai đoạn cuối.
Các nhà đầu tư từ tầng lớp trung lưu trở lên mua 5-10 ha đất để xây nhà vườn. Ngay sau đó, họ phải bán tài sản vì nhận ra rằng mua một mảnh đất rồi xây nhà, chăm sóc vườn tược, bảo quản tài sản là rất tốn kém và việc ở trong nhà là không thực tế. Ngôi nhà, vì không có tiện ích. – Ông Henn dự đoán: “ Xu hướng đầu tư trang trại đã tái sinh, sản phẩm vườn rau có diện tích từ 1.000 đến 2.000m2 đã được trồng, tuy nhiên, mô hình này có thể gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới. ” Chuyên gia cũng chỉ ra rằng đối với các nhà đầu tư cá nhân, chỉ nên mua nhà ở trang trại khi đất nông nghiệp có thể canh tác, nằm trong các khu vực có thể đô thị hóa và có người ở. Đặc biệt là khi họ quyết định tăng giá, các nhà đầu tư phải đồng ý đợi 5 hoặc thậm chí hàng chục năm trước khi họ có thể hy vọng kiếm được lợi nhuận.
Một trang trại ở Đà Lạt. Ảnh: Tiền Phong-Ông Thân Khánh Quang, Giám đốc điều hành Hoa Việt, chia các trang trại đầu tư thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là những người thực sự bỏ phố về vườn, nghĩ về nông nghiệp, yêu nông nghiệp và muốn sống trong một môi trường gần gũi với thiên nhiên. Nhóm nhà đầu tư này không chi quá nhiều tiền vào các trang trại nghỉ dưỡng, mà tận dụng cơ hội kiếm tiền thông qua việc trồng trọt. Nếu canh tác thất bại, họ sẽ có quỹ đạo thoái trào, tức là giá đất có cơ hội tăng gấp đôi trong 5-10 năm.
Đồng thời, đối tượng thứ hai là những nhà đầu tư mua nông trại nghỉ dưỡng, vì họ muốn có một nơi về vườn để vui chơi, nghỉ ngơi và thư giãn. Điểm khác biệt so với loại thứ nhất là người mua theo cảm tính và sẽ phải chi nhiều tiền để vận hành bất động sản này.
Thực ra, việc vận hành một trang trại nghỉ dưỡng khó hơn nhiều so với người ta thường nghĩ, bởi vì nó không chỉ tốn hàng tỷ đô la để mua đất. Chủ trang trại dưỡng bệnh còn phải đóng thêm tiền trồng cây, làm nhà, chưa kể cần trồng cây gì mà cây đã sống rồi. Vì vậy, chủ tài sản hàng tháng cũng phải bỏ thêm một số tiền để bảo trì, bảo dưỡng, bảo trì, rất phức tạp và tốn kém.
Nếu bạn sở hữu bất động sản trong vài năm nhưng không có ai đến thăm, bạn không tham gia và không thấy gia tăng, bạn có thể thanh lý tài sản. Miễn là mật độ khách du lịch giảm, hoặc chi phí duy trì trang trại nghỉ dưỡng này tăng lên, mọi người có thể mua và bán tài sản.
Anh Quang chủ thớt phân tích. Khi đầu tư vào Nhóm 2, cần lưu ý chỉ mua trang trại hoặc nhà nghỉ ở những khu vực có mật độ dân cư đông đúc, điện nước đầy đủ, đường giao thông kết nối tốt. Một điểm cần đặc biệt lưu ý là đất nông nghiệp nên thuộc loại có thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Nếu không thể chuyển đổi sang nhà ở thì không bao giờ nên mua đất ruộng vì rủi ro rất cao. Cuối cùng, tôi nên xem thuộc tính này có cần thiết không? Đôi khi mua những thứ chưa bao giờ dùng đến sẽ không bao giờ lãng phí.
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn của Jones Lang LaSalle Việt Nam, cảnh báo khi đầu tư vào bất động sản vùng ven, bạn cần lưu ý ít nhất 3 điều sau. Đầu tiên là phải quan tâm đến uy tín của người sở hữu và có đáng để chọn mặt gửi vàng hay không. Thứ hai, luật quy định rõ ràng: dự án phải đủ điều kiện xây dựng, cấp sổ hồng, phải có nguồn gốc đất hợp pháp.
Cuối cùng, tài sản phải có tính thanh khoản tốt. Sau giai đoạn mua, nhà đầu tư có xu hướng kiếm lời hoặc bán. Các dự án ngoại thành thường có quy mô rất lớn, chủ đầu tư mua bán giai đoạn đầu sẽ phải cạnh tranh với chủ đầu tư, ở thị trường thứ cấp đây là cuộc cạnh tranh bán hàng rất khốc liệt. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Bộ trưởng Lê Hoàng Châu (Lê Hoàng Châu) và các bộ trưởng góp ý về khía cạnh pháp lý của mô hình du lịch kết hợp lưu trú tại nông trại. Ông Zhou đề xuất loại hình lưu trú du lịchTrước tình hình mới này, chính quyền chỉ nên cho phép tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và thành thị, chứ không được phép tách thửa đối với đất không ở.
Các loại đất khác nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị hoặc nông thôn do người sử dụng đất có nguyện vọng tách thửa. Trước tiên, cần xây dựng thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục phân lô bán nền theo đúng quy định. Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp chuyển sang đất thương mại, đất công nghiệp dịch vụ, để thực hiện dự án đầu tư bao gồm cả dự án nông nghiệp thì phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Dự án phải phù hợp với quy hoạch và được các cơ quan nhà nước có liên quan xem xét, chấp thuận.